导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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