导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么trong>

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。